Центр недвижимости Горжилфонд.
|
Центр недвижимости Горжилфонд. |
|
Навигация
Как ПРАВИЛЬНО оценить квартиру ?
|
Как не продешевить при продаже квартиры? Увы извечный вопрос. Давайте разберёмся. Самое главное для продавца недвижимости — правильно определить ее стоимость: с одной стороны, не продешевить, а с другой — не ждать покупателя бесконечно долго. Как понять, сколько на самом деле стоит ваша квартира?
В принципе, сам алгоритм определения рыночной цены на объект недвижимости известен многим: сравниваем свой объект с конкурентами, определяем примерную цену, корректируем цену в зависимости от спроса. Кажется, что просто. На самом деле, тут масса нюансов, и запросто можно ошибиться: как недооценить, так и переоценить свою квартиру.
Переоценить: почему и как это происходит? Давайте на примере. Продает собственник двухкомнатную квартиру хрущёвку на Энгельса. Подходит к делу ответственно: смотрит Авито, Циан, Домклик, Яндекс.Недвижимость — и находит 5 конкурентов в своем и соседних домах, с ценами от 2,5 до 2,8 млн рублей. «Прекрасно, — думает собственник — У меня в ванной плитка итальянская, в коридоре шкаф-купе новый, могу еще диван оставить. Все-таки на фоне того, что я посмотрела, моя квартира выгодно выделяется. Поэтому поставлю 3 млн рублей, это справедливо». Публикует объявление и ждет звонов. Но интересующихся или нет, или очень мало — да и те сразу спрашивают, может ли она скинуть тысяч триста . На такое собственник, конечно же, не согласна: ведь он мониторил рынок, и ему известны рыночные цены. Поэтому ждет дальше. Но что при этом бывает? Из пяти квартир, которые она анализировала, две — это просто фейки, выставленные другими продавцами, чтобы «набить цену» собственным объектам. Еще две в итоге продадутся с существенной скидкой. А одна вообще висит на досках объявлений уже пару лет. И поэтому цена, которую собственник определил за свою квартиру, не релевантная. Что, собственно, доказывает и отсутствие звонков.
Проблема многих продавцов в том, что они не могут психологически отстраниться от своей квартиры. Их квартира для них — самая лучшая. Это естественное и понятное ощущение, но оно мешает продавцу посмотреть на объект со стороны и выставить рыночную цену.
Слишком дешево тоже бывает!
А некоторые продавцы, наоборот, недооценивают свои квартиры. И это тоже проблема. Давайте возьмем того же собственника с его двухкомнатной квартирой на ул.Энгельса. Он смотрит на объявления, анализирует конкурентов и вычисляет, что рыночная цена ее квартиры — 2.3 млн рублей. Потому что у него ремонт обычный, а вот в этом объявлении дизайнерский, шикарный, значит, его квартира стоит меньше. И окна вот у этих во двор, а у него — на улицу, а у этих пол с подогревом и т.д. Он публикует объявление и радуется, что угадал с ценой: в этот же день ему позвонили несколько человек, трое приехали на просмотр, а один внес аванс сразу, как только переступил порог. Квартиру собственника продает мгновенно. И при этом даже не догадывается, что мог бы продать ее дороже тысяч на 200. Потому что у него с объектом на самом деле все отлично: чистая продажа, один собственник, в доме недавно сделан капремонт: отремонтирована крыша, поменяны стояки. Из конкурентов, которых он анализировала, один — это срочная продажа, у второго несколько собственников, часть из которых за границей, а на третий объект уже несколько раз снижали цены, потому что квартира на последнем этаже, а крыша протекает. Эти продавцы пытаются завлечь покупателей именно низкой ценой — и она отнюдь не рыночная.
Какую цену ставить?
Чтобы понять, что реально происходит с недвижимостью в конкретном районе, надо активно исследовать рынок не пару дней, а хотя бы пару недель. И знать цены, по которым реально проходят сделки. Потому что часто они существенно отличаются от рекламных.
К сожалению, программы, которая бы более или менее точно определяла рыночную стоимость квартиры, пока не существует. Существующие сервисы с этой задачей пока не справляются. Объективную картину видят только агентства недвижимости — и то не все, а те, которые проводят по несколько сотен сделок в год и ведут свою статистику. Если вы действуете без риелтора — то сначала постарайтесь определить примерные границы рыночной цены, интервал «от – до». Кстати, небольшой лайфхак. Если вы знаете, что кто-то из ваших соседей по дому или знакомых недавно продал квартиру — спросите у них, за сколько они в итоге договорились с покупателем. Это покажет вам тенденцию на рынке и поможет точнее определить цену. Примерно определились с ценой? Теперь экспериментируйте и наблюдайте.
Что влияет на цену
Если на рынке есть несколько более или менее похожих предложений в одном районе, то итоговую цену будут определять несколько факторов: Состояние дома. Год постройки, проведен или нет капремонт, есть ли козырьки над подъездами.
Состояние квартиры. Имеются в виду именно базовые параметры: ровные стены, напольное покрытие, окна, двери, коммуникации. Косметический ремонт добавит квартире свежести и привлекательности, но на цену он повлияет незначительно. Да и нужен далеко не всегда — в некоторых «убитых» квартирах лучше вообще всё ободрать и продавать голые стены. Будет выгоднее.
Дорогой ремонт — это отдельная история и боль. Потому что хозяин квартиры выложил за него кругленькую сумму, и он, естественно, планирует «отбить» свои затраты при продаже квартиры. А в реальности ремонт очень слабо влияет на стоимость объекта. Потому что, во-первых, люди в 99% случаев покупают квадратные метры, а во-вторых — повторю банальную истину, на вкус и цвет товарищей нет. Состояние подъезда и двора.
Мусорные баки под окнами и изгаженный подъезд очень снижают впечатление покупателя. Он понимает, что если в квартире он все сделает как ему надо — то вот с этими баками и подъездом что-то сделать будет трудно.
Юридические сложности.
Свежее наследство; несовершеннолетние собственники; очень пожилые собственники; прописанные члены семьи, в свое время отказавшиеся от приватизации; перепланировка, которую невозможно узаконить, — всё это чревато для покупателя повышенными рисками. За которые покупатель обычно просит значительную скидку.
Напоследок скажу: планируете продавать квартиру — продавайте! Цены на вторичном рынке медленно, но неуклонно катятся вниз, поэтому самое время реализовать недвижимость по хорошей цене. А мы вам во всем поможем! https://dzen.ru/a/ZBmIGBUnez-dF0TD https://dzen.ru/id/5fb39d499809894a4308f57a 24.03.2023 |
Агентство Центр недвижимости предоставляет полный комплекс риэлторских услуг на рынке недвижимости в Волжском и Волгоградской обл. С Вами с 1995года .Вместе мы сделаем больше!
СТОЛКНУЛИСЬ С НЕСТАНДАРТНОЙ СИТУАЦИЕЙ?
ВЕДУЩИЙ СПЕЦИАЛИСТ ПО НЕДВИЖИМОСТИ. СПРОСИТЕ ИЛИ ОСТАВЬТЕ ЗАЯВКУ. Выберете удобный способ:
Эксперты нашей компании Всегда дадут исчерпывающую консультацию по любым вопросам и максимально комфортно решат вашу задачу. ПРИСОЕДИНЯЙТЕСЬ К НАМ В СОЦСЕТЯХ:
|
| г.Волжский пр.Ленина 46 каб.309. Центр недвижимости Горжилфонд. Пользовательское соглашение |
Наш цель продать ваш объект недвижимости 
Мы будем сопровождать ВАС 
Мы слышим нашего клиента и находимся в диалоге с ним 24 часа в сутки 7 дней в неделю и 
Мы даём 100% гарантию на свою работу!
Вы обязательно получите любую необходимую поддержку и максимальный результат,
