Центр недвижимости Горжилфонд.

Система управления

  Как ПРАВИЛЬНО оценить  квартиру ?

Завышаете? риск не всегда благородное дело.

Главная страница » Новости » Завышаете? риск не всегда благородное дело.

Благодаря ипотеке сделка становится выгоднее для всех участников. Покупатель может стать счастливым обладателем квартиры без достаточных накоплений, а продавец – быстрее выручить средства за свой объект недвижимости. Но иногда продавцы и покупатели квартир стараются получить выгоду от сделки не всегда законными способами. К таким вариантам относится завышение стоимости квартиры при ипотеке. К такому способу обычно прибегают, когда покупателю не хватает на первоначальный взнос, он хочет сделать ремонт или покрыть долг за коммуналку.

Покупка квартиры с завышением стоимости в ипотеку кажется выигрышной только на первый взгляд, но на самом деле несет определенные риски для обеих сторон. Давайте разбираться, что значит завышение стоимости квартиры при ипотеке и что грозит продавцу и покупателю за такую сделку.

Что значит завышение стоимости квартиры по ипотеке

У каждой квартиры есть как минимум две стоимости: кадастровая и рыночная. Обе стоимости важны для сделки, но в схеме завышения стоимости квартиры при ипотеке участвует только одна из них.

Кадастровую стоимость оценивают государственные служащие, указывая ее в особом реестре, который называется кадастр. Для оценки кадастровой стоимости они используют специальные формулы, не учитывая многие характеристики объекта недвижимости. В частности, состояние жилья. Это своего рода официальная стоимость квартиры, которая нужна частным и государственным органам для различных целей. Например, из расчета стоимости квартиры в кадастре собственнику ежегодно начисляется налог. Это важная и открытая информация.

Любой человек может бесплатно посмотреть кадастровую стоимость квартиры на сайте ЕГРН.Реестр. Для этого нужно ввести в специальное поле кадастровый номер или адрес объекта. На экране появится краткая доступная информация, но для банка при оформлении сделки эти данные понадобятся официально, поэтому можно тут же заказать выписку из ЕГРН. Она применяется сейчас для всех объектов недвижимости, в том числе вместо кадастрового паспорта для земельных участков.

В этом документе можно увидеть не только кадастровую стоимость, но и ФИО собственника земли, квартиры или дома. С помощью выписки из ЕГРН.Реестр также можно отследить историю владения недвижимостью, обременения и ограничения, которые накладывают запрет на продажу объекта, и много других важных сведений наравне с кадастровой стоимостью. Поскольку кадастровая стоимость относится к официальным данным, такое завышение стоимости квартиры при ипотеке невозможно.

Обычно в схеме завышения стоимости квартиры при ипотеке участвует именно рыночная стоимость. Она складывается исходя из спроса и цен на аналогичные объекты недвижимости. Покупатель ориентируется на рыночную стоимость, когда ищет себе квартиру. Похожие по расположению, площади и состоянию объекты будут стоить на рынке примерно одинаково. Продавцы тоже сравнивают свое имущество с другими предложениями на рынке и исходя из этого назначают за него цену. Сделка купли-продажи совершается по рыночной цене, которая устраивает и продавца, и покупателя. Она может быть как ниже кадастровой стоимости, так и выше. Банк всегда сравнивает обе стоимости и обязательно потребует выписку из ЕГРН. На сайте ЕГРН.Реестр получить ее можно быстрее и дешевле, чем на Госуслугах, Росреестре и МФЦ.

В итоге с данными из кадастра завышение стоимости квартиры при ипотеке не пройдет. Поэтому получается, что завышение стоимости квартиры при ипотеке – это намеренное увеличение продавцом именно рыночной цены на квартиру в договоре купли-продажи. Инициатива в этом случае чаще исходит от покупателя, поскольку таким образом он пытается получить в кредит от банка больше денег и меньше заплатить продавцу из своего кармана. Но без согласия собственника квартиры провернуть такую сделку не получится. Покупателю придется посвятить продавца в свои планы, чтобы он согласился на завышение стоимости квартиры при ипотеке в договоре.

Схема завышения стоимости квартиры при ипотеке

Обычно схема завышения стоимости квартиры при ипотеке выглядит следующим образом:

• Стороны отражают завышение стоимости квартиры при ипотеке в договоре купли-продажи. Как правило, разница между реальной и фиктивной стоимостью равна первоначальному взносу.

Важно! Банк никогда не выдает 100% от суммы покупки квартиры. Порядка 10-20% – накопления заемщика. «Первоначалка» становится гарантией того, что покупатель жилья способен зарабатывать и откладывать деньги.

• Сумму первоначального взноса покупатель будто бы отдает продавцу. Составляется расписка о передаче денег, однако на самом деле их продавцу никто не платить.
• Остаток суммы, то есть реальную стоимость квартиры банк переводит продавцу. Таким образом, кредит покрывает полную рыночную стоимость объекта недвижимости.

Важно! Банк потребует оценку жилья. Сторонам придется найти оценщика, который согласится на завышение стоимости квартиры при ипотеке. Если оценщик укажет в отчете меньшую сумму, банк может ориентироваться именно на нее.

Завышение стоимости квартиры при ипотеке: риски для продавца и покупателя

В завышении стоимости квартиры при ипотеке заинтересован покупатель. Риски продавца, наоборот, более ощутимы, так как он получает ровно те деньги, которых стоит квартира, и не имеет выигрыш.

Если покупатель будет настаивать на завышении стоимости квартиры при ипотеке, риски продавца таковы:

1. Трата времени впустую. Если оценщик не согласится на завышение стоимости квартиры при ипотеке и укажет цену ниже, банк выдаст меньшую сумму. План развалится. Либо же кредитная организация вообще откажет в ипотеке, если ее смутит большая разница в цифрах. Кроме того, заемщик может не пройти отбор банка по своей кредитной истории, доходам, возрасту и т.д.
2. Недействительность сделки. Если по каким-то причинам сделку аннулируют, продавца заставят возвращать ту самую завышенную стоимость, указанную в договоре купли-продажи. Это финансовый риск. Придется доплатить 10-20% стоимости квартиры из личных сбережений, ведь от сделки бывший собственник фактически получил меньшую сумму.
3. Большой налог с продажи. НДФЛ в размере 13% рассчитают, исходя из суммы в договоре, а не из той, которую перечислит продавцу банк. Налог придется заплатить, если срок владения недвижимостью составил в зависимости от ситуации менее 3 или 5 лет.
4. Участие в уголовном преступлении. Если обман вскроется, продавец будет считаться соучастником сговора. Это ст.159 УК РФ «Мошенничество». К уголовной ответственности могут и не привлечь, но деньги придется вернуть.  

   Если стороны договорятся о завышении стоимости квартиры при ипотеке, риски для себя покупателю тоже нужно учесть. Это могут быть:

   1. Отказ в ипотеке. Если специалисты банка заподозрят неладное, они могут отказать в ипотеке и внести потенциального заемщика в «черный» список. Тогда в будущем взять ипотеку честно уже не получится.
   2. Другой договор. Продавец может составить документ так, что покупателю все-таки придется платить первоначальный взнос. Это существенный финансовый риск уже для покупателя.
   3. Уголовная ответственность. Как мы уже сказали, завышение стоимости квартиры при ипотеке может расцениваться, как мошенничество, совершенное группой лиц по предварительному сговору. За преступление могут наказать штрафом до 300 тысяч или в размере зарплаты за 2 года, а также лишить свободы на срок до 5 лет.

   Помните, что завышение стоимости квартиры при ипотеке может привести к серьезным последствиям, поэтому всем участникам сделки важно хорошенько оценить свои риски. Может, есть смысл подождать и подкопить необходимую сумму, чтобы не подвергать опасности ни себя, ни другого человека.

   Автор: Дарья Саитова https://vk.com/@abcrealty-zavyshenie-stoimosti-kvartiry-pri-ipoteke

24.01.2023

Главная страница » Новости » Завышаете? риск не всегда благородное дело.

 Агентство Центр  недвижимости  предоставляет полный комплекс риэлторских услуг на рынке недвижимости в Волжском и Волгоградской обл.

С Вами с 1995года .

Вместе мы сделаем больше!

 Наш цель продать ваш объект недвижимости по максимально выгодной цене.

Вы ничего  не оплачиваете пока мы не достигнем желаемого результата.

 Мы будем сопровождать ВАС на всех этапах:от момента возникновения жилищного вопроса до окончательного переезда в новую квартиру  

 Мы слышим нашего клиента и находимся в диалоге с ним 24 часа в сутки 7 дней в неделю и готовы отвечать Вам на любые ваши вопросы, чтобы Вам было максимально комфортно.

 Мы даём 100% гарантию на свою работу!

 Вы обязательно получите любую необходимую поддержку и максимальный результат,если продажей будет заниматься «АН Центр недвижимости Горжилфонд».

СТОЛКНУЛИСЬ С НЕСТАНДАРТНОЙ СИТУАЦИЕЙ?

ВЕДУЩИЙ СПЕЦИАЛИСТ ПО НЕДВИЖИМОСТИ. 

СПРОСИТЕ ИЛИ ОСТАВЬТЕ ЗАЯВКУ.

Выберете  удобный способ:

Эксперты нашей компании

Всегда дадут  исчерпывающую консультацию по любым вопросам и максимально комфортно решат вашу задачу.

ПРИСОЕДИНЯЙТЕСЬ К НАМ В СОЦСЕТЯХ: