[google4bc3678f7f6830cc.html]

Центр недвижимости Горжилфонд.

Главная страница » Новости » Рынок недвижимости и мобилизация.

2022 год продолжает штамповать даты, когда мир для жителей нашей страны делится на «до и после». Первая из таких дат — это 24 февраля. Ровно за день до этого дня никто не предполагал о тех последствиях, с которыми каждый из нас познакомился за прошедшие семь месяцев. Об этих последствиях мы неоднократно писали и не видим смысла обсуждать снова.

И точно также, как и в феврале, всего за один день до 21 сентября никто не предполагал, что будет принято решение о мобилизации. В нашей статье мы будем обсуждать это явление исключительно с экономической точки зрения. Никакой политики: только о том, каким образом это решение скажется на рынке недвижимости.

Для начала несколько общих моментов

Согласно ст.1 п.2 ФЗ «О мобилизационной подготовке и мобилизации в Российской Федерации», мобилизация — это:

«Под мобилизацией в Российской Федерации понимается комплекс мероприятий по переводу экономики Российской Федерации, экономики субъектов Российской Федерации и экономики муниципальных образований, переводу органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций на работу в условиях военного времени, переводу Вооруженных Сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований, органов и специальных формирований на организацию и состав военного времени. Мобилизация в Российской Федерации может быть общей или частичной.»

В рамках мобилизации находящиеся в запасе граждане подлежат призыву на военную службу. В п.2 ст. 17 закона об этом сказано так:

«Призыву на военную службу по мобилизации подлежат граждане, пребывающие в запасе, не имеющие права на отсрочку от призыва на военную службу по мобилизации».

Полный текст закона по ссылке Федеральный закон "О мобилизационной подготовке и мобилизации в Российской Федерации" от 26.02.1997 N 31-ФЗ (последняя редакция) \ КонсультантПлюс (consultant.ru).

Зафиксируем 2 факта, следующих из положений ФЗ

экономика переводится на работу в условиях военного времени;
из обычной экономической жизни будет изъято значительное количество людей с целью их призыва на военную службу. В основном это коснется мужчин — а ведь именно их заработки, согласно статистике, являются основным источником дохода для большинства семей. Разница в зарплате мужчин и женщин в России 2022 (iz.ru)

Это важно для понимания

Мы можем только предполагать, как будет работать рынок недвижимости при переводе экономики на условия военного времени и при проведении мобилизации. Большой ошибкой будет сравнивать сегодняшнюю ситуацию с 1941 годом в СССР. Тогда экономика была социалистической, и рынок недвижимости как таковой отсутствовал.

Сейчас же экономика капиталистическая. Необходимо понимать, что примеров существования рынка недвижимости в условиях военного времени при капиталистической экономике в нашей стране не было последние 100 лет.

Может показаться, что самым верным будет сравнить происходящее сегодня с тем, что было в 1914 году. Во времена Первой мировой войны, когда 31 июля 1914 года была объявлена всеобщая мобилизации.

Правда, есть нюанс: в России того времени рынка недвижимости в сегодняшнем его понимании не было. Жилые дома и квартиры принадлежали малой прослойке капиталистов, а большинство населения были арендаторами жилья по причине невозможности его приобрести на текущие заработки. Ипотека как массовое явление отсутствовала, поэтому не было среднего класса, который мог бы являться собственниками жилья.

Тем не менее, на рынке недвижимости произошёл негативный сдвиг:

«После 1914 года недвижимость в Москве и Петербурге значительно подешевела: аренда жилья в Петербурге стоила 25 коп., а в Москве и Киеве — 20 коп. (256 руб.) за квадратный аршин (0,5058 кв. м) в месяц. После начала войны в царской России началось изъятие недвижимости у иностранцев». Десять экономических кризисов, после которых обесценивалась недвижимость :: Деньги :: РБК Недвижимость (rbc.ru)

В настоящей статье у нас нет задачи проанализировать ситуацию с кризисом 100 летней давности. Мы доверимся экспертам РБК, которые привели эту информацию.

Поэтому тренд на снижение стоимости недвижимости мы примем как данность. Конечно, частичная мобилизация не равна полной, но яблоко от яблони находится не так далеко, как бы нам хотелось.

Из указа Президента РФ, опубликованного 21 сентября 2022 года Указ Президента Российской Федерации от 21 сентября 2022 года № 647 "Об объявлении частичной мобилизации в Российской Федерации" - Российская газета (rg.ru) невозможно понять, какое точное количество людей планируется призвать в Вооруженные силы РФ. Министр обороны С.К. Шойгу дал пояснения к указу и заявил о 300 000 человек, которых планируется призвать по мобилизации Шойгу дал разъяснения по частичной мобилизации | Новости армии | Известия | 21.09.2022 (iz.ru).

Несмотря на то, что по словам Министра обороны, это всего около 1% от находящихся в запасе граждан, не поименованы те, кто подлежит мобилизации. Поэтому каждый из 25 миллионов человек, находящихся в резерве, может предположить, что именно ему-то и придет повестка.

Что из этого следует?

Мягко говоря, не сильно способствует покупке недвижимости понимание того, что в любой момент гражданская жизнь может измениться на военную службу. По простой причине — большинство квартир продаётся в ипотеку, обязанность по уплате которой в связи с призывом на военную службу не прекращается. Ипотека со ставками менее 1% и скидки до 20% и более оживили продажи новостроек в августе-сентябре (irn.ru).

По сведениям IRN уже 90% квартир в последнее время покупаются с помощью ипотеки. Ну а берут ипотеку как раз те граждане, которые по возрасту могут быть призваны на военную службу НБКИ: в январе-июле 2022 года в структуре выданных ипотечных кредитов сильнее всего выросла доля граждан моложе 30 лет - Новости Национального бюро кредитных историй (nbki.ru).

Ситуация с неопределенностью будущего, о которой мы неоднократно говорили в ранее опубликованных статьях, начинает играть новыми красками

Несмотря на то, что потребность в приобретении нового жилья никуда не исчезает, реализовывать её с помощью привлечения ипотечного кредита в текущей ситуации становится слишком рискованно. Даже самые отъявленные оптимисты будут вынуждены признать, что долгосрочное планирование в текущих условиях затруднительно.

Да и сами банки начнут рассматривать ипотечные сделки как более рискованные. Могут поднимать проценты и т.п. Ведь одно дело выдавать кредит под медицинское заключение «здоров», а также страховку при низкой статистической вероятности потери работы или жизни заемщиком. А совсем другое дело — выдавать кредиты при иных условиях, где заемщик не может дать никаких гарантий, что его не призовут на военную службу.

И если заемщик вернется живым и здоровым, то нет гарантий сохранения его рабочего места. Ведь одно дело гарантировать, что рабочее место остается за заемщиком, а другое дело — в текущих условиях сохраниться самому рабочему месту. Особенно в частном секторе.

Да и страховые компании в этих условиях неизвестно как будут страховать «жизнь и здоровье». По каким ставкам и на каких условиях? Удорожание страховок совершенно неизбежно, если, конечно, рисковики в принципе сочтут возможным страховать «жизнь и здоровье» в текущих условиях. В общем, вопросов по работе ипотеки много, и в ближайшее время мы увидим то, как они будут решаться.

Можно забыть о субсидированной ипотечной ставке и так называемой льготной ипотеке

Почему? В связи с неизбежным переходом экономики на работу в условиях военного времени. Регулярно пишут о том, что доходы бюджета РФ находятся не в лучшем состоянии Доходы бюджета упали второй месяц подряд — РБК (rbc.ru). Частичная мобилизация 300 000 человек значительно увеличит текущие расходы бюджета, ведь им обещают платить столько же, сколько и контрактникам.

Поэтому какие-то расходы бюджета придётся неизбежно секвестировать. А учитывая настрой финансовых властей, так называемая льготная ипотека первая на очереди. Об этом мы подробно писали в статье Продлят ли льготную ипотеку на 2023 год? Будет ли снижаться ставка по льготной ипотеке в 2022 году?

Может быть, строительное лобби и постарается оставить льготную ипотеку на плаву, но её значение значительно упадёт из-за неизбежного спада желающих брать на себя долгосрочные обязательства.

В итоге высока вероятность наступления следующих событий

В течение ближайших недель из-за отказа покупателей могут развалиться многие сделки, даты которых должны были наступить в ближайшее время. Реальные ставки по ипотеке из-за увеличившихся рисков будут повышаться, а стоимость жилья падать.

Причем стоимость жилья уже будет падать не скрыто за счёт скидок, а в реальном выражении. Это будет единственный реально работающий инструмент, позволяющий что-либо продать. Сегодня сложно прогнозировать, насколько сильным будет падение — слишком много неизвестных. 30-50% от текущих цен не представляются нам чем-то чрезмерным, учитывая зависимость рынка недвижимости от ипотеки.

Поезд высоких цен ушёл, и даже в последний вагон заскочить уже нельзя. До момента изменения политической обстановки рынку недвижимости будет так тяжело, как никогда не было за последние 30 лет.

Наш прогноз не означает, что сделки на рынке недвижимости остановятся

Всегда будут те, кому нужно продать и нужно купить. Изменятся просто условия сделок и стоимость недвижимости. Всем тем, кто думал, что продать сложно было вчера, столкнутся с жестоким завтра. Когда продать будет намного сложней и дешевле.

Наша статья-руководство по продаже недвижимости в кризис здесь по ссылке.

Чем дольше будут длиться настоящие события, тем хуже будет ситуация на рынке. Одно дело предполагать необходимое количество мобилизованных при начале мероприятия, а другое дело, каким он может оказаться в реальности. Планы не всегда воплощаются в жизнь так, как бы хотелось.

Тем, кто планирует продать свою недвижимость следует отринуть иллюзии и выходить на рынок трезво оценивая обстановку. Теперь уж точно есть смысл забыть все разговоры о том «моя квартира стоит столько, потому что мне нужна именно эта сумма» и «дешевле я не продам».

Если продавать не нужно, на рынок нет смысла выходить. А если нужно, то стоит готовиться к жесткой борьбе за тех покупателей, которые останутся на рынке. Их будет мало, и только правильная организация продаж сможет помочь достичь результата.

Ну а покупателям, особенно с наличными деньгами, торопиться уже совсем некуда. Не исключено, что к Новому Году можно будет сделать себе такой подарок, о котором раньше можно было и не мечтать.

https://dzen.ru/media/novitsky_realty_journal/mobilizaciia-i-rynok-nedvijimosti-632b16d63741ad02f62ef547?&

23.09.2022

Главная страница » Новости » Рынок недвижимости и мобилизация.

Агентство Центр недвижимости предоставляет полный комплекс риэлторских услуг на рынке недвижимости в Волжском и Волгоградской обл.

С Вами с 1995года .

Только выгодные сделки.

Вместе мы сделаем больше!

Наш цель продать ваш объект недвижимости по максимально выгодной цене.

Вы ничего не оплачиваете пока мы не достигнем желаемого результата.

Мы будем сопровождать ВАС на всех этапах:от момента возникновения жилищного вопроса до окончательного переезда в новую квартиру

Мы слышим нашего клиента и находимся в диалоге с ним 24 часа в сутки 7 дней в неделю и готовы отвечать Вам на любые ваши вопросы, чтобы Вам было максимально комфортно.