[google4bc3678f7f6830cc.html]
Центр недвижимости Горжилфонд

Центр недвижимости Горжилфонд.

          

                           

Навигация

Система управления

  


 

  Как ПРАВИЛЬНО оценить  квартиру ?

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Вторичный рынок недвижимости в Волжском. Какие риски мы имеем.

 

Купля –продажа недвижимости – благодатная среда для разгула мошенников, покупатели в силу своей неосведомленности, так же могут сами себе создавать проблемы. Как же в 2022 году купить жилье без риска и потери денег? Риски при продаже квартиры на рынке вторичного жилья касаются возможности отмены Договора купли-продажи или возникновения права пользования жилья у 3-х лиц.

В отличие от «первички», все возможные риски можно увидеть, и следовательно предупредить, при грамотном анализе истории квартиры.
Что бы избежать рисков, нужно знать, что Договор купли-продажи квартиры может быть аннулирован с помощью одного из трёх механизмов:
• Признание сделки ничтожной;
• Оспаривание сделки;
• Расторжение договора купли-продажи.


Ничтожность сделки.

Сделка будет признана таковой, если совершена с явным нарушением закона, она недействительна по умолчанию. Признаки ничтожности сделок прописаны в статьях 168-172 ГК РФ. Ничтожными будут сделки заключённые с недееспособными лицами или малолетними, мнимые и притворные сделки, а также сделки совершённые по поддельным бумагам. Срок давности – 3 года, но он может быть увеличен до 10 лет.

 

Оспаривание 

Это признание договора купли-продажи недействительным в результате обращения в суд заинтересованного лица. Договор будет признан таковым, если истец докажет, что в ходе совершённой сделки его права на квартиру не были учтены, или были нарушены. Инициатором оспаривания могут выступить наследники, супруга и другие родственники продавца, его кредитор, и другие лица. Срок давности при оспаривании сделки – 1 год с момента, когда заинтересованное лицо узнало о нарушении 

                 Расторжение.

Так же Договор купли-продажи может быть расторгнут по взаимному согласию сторон, либо через суд по требованию одной из сторон, в случае существенного нарушения договора другой стороной (ст. 451 ГК РФ). Например, если покупатель не выплатил полностью сумму сделки, или, если оказалось, что реальные характеристики квартиры отличаются от заявленных. Впрочем, согласно букве закона при расторжении договора продавец имеет право не возвращать покупателю полученные от него деньги. Поэтому рекомендуется вставлять в договор купли продажи условие о возврате денег при расторжении сделки

 

Ниже приведены факторы, которые могут стать поводом для признания сделки по купле-продаже ничтожной или недействительной.

 Нарушение прав несовершеннолетних, если квартира была приватизирована.

Несовершеннолетний, не участвующий в приватизации, вправе обжаловать сделку по достижению совершеннолетия. До достижения 18 лет, в интересах ребенка, в суд могут обратиться его законный представитель, прокурор или органы опеки.


2. Нарушение прав супруга собственника квартиры, Риск возникает, если квартира приобретена в период брака, является общей совместной собственностью, но оформлена на одного из них.


3. Нарушение прав несовершеннолетних и других лиц, находящихся под опекой или попечительством. Данный риск возникает в случае отчуждения (продажи) квартиры, в которой проживает оставшийся без попечения несовершеннолетний, а так же член семьи собственника, который находится под опекой или попечительством.


4. Риск обременения квартиры правами третьих лиц. Возникает в случае отчуждения жилого помещения, в котором зарегистрированы лица, имеющие право пользования жилищем, при наличии следующих условий: отказавшие от участия в приватизации квартиры; имеющие право пользования квартиры на основании завещательного отказа; несовершеннолетние дети, находящиеся под опекой или оставшиеся без попечения родителей; получатели ренты за данную квартиру; проживающие в квартире на основании договора найма или безвозмездного пользования. Эти лица сохраняют право пользования жилым помещением независимо от смены собственника


5. Признание продавца ограниченно дееспособным или недееспособным. Риск возникает, если продавец в судебном порядке будет признан недееспособным или ограниченно дееспособным, в том числе и после совершения сделки.


6. Нарушение прав наследников. На квартиру могут претендовать так же и другие лица, в том числе и после шестимесячного срока, отведенного для принятия наследства. По уважительным причинам он может быть восстановлен.


7. Продавец - пожилой Человек. Следует с осторожностью относиться к покупке квартир у людей, находящихся в преклонных летах. Даже если формально пожилой владелец полностью дееспособен, это не значит, что сделку не смогут оспорить его родственники. Есть вероятность, что они смогут доказать в суде, что у продавца на момент подписания договора купли-продажи наблюдались признаки старческой деменции (слабоумия).


8. Продавец квартиры должник, банкрот или близок к банкротству
Если владелец квартиры банкрот, к нему есть имущественные иски, ведётся исполнительное производство, то продажу им квартиры смогут оспорить кредиторы. Объект вернётся прежнему собственнику, а покупатель встанет в очередь кредиторов, чтобы получить деньги, заплаченные за квартиру. Причём, если человек на момент продажи жилья не был банкротом, но обанкротился в течение трёх лет после заключения сделки, это тоже плохо для покупателя квартиры. Кредиторы могут доказать в суде, что продажа была проведена чтобы увести имущество должника, и такая сделка будет признана недействительной.
О наличии исков и задолженности, имеющейся у продавца жилья можно узнать на сайтах облсуда, районных судов и на сайте судебных приставов.


9. Умышленный обман со стороны продавца. Возникает в случае умысла продавца на хищение денег или продажи некачественной недвижимости по завышенной цене
Настаивать же на аннулировании сделки с объектом недвижимости может как продавец (его близкие), так и покупатель. Покупатели аннулируют сделку редко. От разрыва договорных отношений больше всех пострадает покупатель. После признания договора купли-продажи недействительным (ничтожным) недвижимость возвращается продавцу, деньги должны быть возвращены покупателю. Продавец может заявить, что денег у него уже нет – потратил, потерял. Возврат средств покупателю растягивается на многие годы.


Что же делать?

Первое - прежде всего нужно знать, что купля-продажа квартиры подчиняется требованиям фз-218 «О государственной регистрации недвижимости» ( с изменениями от 01.01.2020), нормам Гражданского, Семейного кодексов РФ, Порядку ведения Единого государственного реестра недвижимости. Неукоснительное исполнение закона как минимум, сильно снижает возможность признания сделки ничтожной. Поэтому первое: Покупая квартиру у малолетних и недееспособных лиц необходимо соблюдать все требования закона. Покупателю нужно не совершать мнимых и притворных сделок, а также убедиться в подлинности документов, предоставленных продавцом.


Второе -тщательно проверьте все документы и личность продавца; обратите внимание на следующие факторы: сильное занижение цены на квартиру; как часто продавалась квартира в течение короткого промежутка времени, проживают ли в квартире несовершеннолетние или являются собственниками, насторожитесь если, количество собственников не совпадает с количеством прописанных. Проверьте наличие ограничений и обременений на данный объект. Особенно должно настораживать покупателя, если квартира часто продавалась и сейчас продается по явно заниженной цене
Третье - следующая степень защиты – исключение поводов для оспаривания сделки. Покупателю необходимо провести сделку таким образом, чтобы при возникновении проблем покупатель был признан судом «добросовестным приобретателем». Понятие «добросовестный приобретатель» определено в законе – это покупатель, который не знал и не мог знать, что лицо, у которого приобретено имущество, не имело права его отчуждать. Поскольку зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, то и добросовестность приобретателя, может быть опровергнута только в результате рассмотрения дела в суде. 01.01.2020 года вступили в силу поправки в ГК РФ ст.8.1, п.6 Покупатель недвижимости признается добросовестным приобретателем, если он опирался на данные ЕГРН и убедился в отсутствии обременений прав у продавца.
В договор купли-продажи квартиры следует включить элементы «страховки». В договор включаются пункты, в которых прописывается, что в отношении продавца не ведётся исполнительное производство, у квартиры нет больших долгов, у квартиры нет несовершеннолетних и безвестно отсутствующих совладельцев, нынешний владелец не использовал материнский капитал при оплате за квартиру.

Также указывается, что договор заключён не по принуждению и не под влиянием тяжёлых обстоятельств. Подписывая договор, продавец берёт на себя ответственность за приведённую информацию. Если возникнут судебные разбирательства, то такой договор сделает позицию покупателя квартиры более прочной. Шанс признания его добросовестным приобретателем увеличится.
Покупка квартиры может сделать вашу жизнь лучше или доставить массу проблем. Я описал риски, с которыми может столкнуться покупатель. Преодолеть их поможет «Инструкция для покупателя квартиры». В то же время, любая покупка/продажа уникальна – одна ситуация никогда не бывает похожа на другую. Всегда есть нюансы, с которыми лучше всего справится профессионал, а вы получите готовый результат с наименьшими усилиями и гарантией качества и безопасности.

https://vk.com/valeriymedvedev  Наш партнер в Волгограде Валерий Медведев

17.08.2022

 


 Агентство Центр  недвижимости  предоставляет полный комплекс риэлторских услуг на рынке недвижимости в Волжском и Волгоградской обл.

С Вами с 1995года .

Только выгодные сделки.

Вместе мы сделаем больше!

 Наш цель продать ваш объект недвижимости по максимально выгодной цене.

Вы ничего  не оплачиваете пока мы не достигнем желаемого результата.

 Мы будем сопровождать ВАС на всех этапах:от момента возникновения жилищного вопроса до окончательного переезда в новую квартиру  

 Мы слышим нашего клиента и находимся в диалоге с ним 24 часа в сутки 7 дней в неделю и готовы отвечать Вам на любые ваши вопросы, чтобы Вам было максимально комфортно.

 Мы даём 100% гарантию на свою работу!

 Вы обязательно получите любую необходимую поддержку и максимальный результат,если продажей будет заниматься «АН Центр недвижимости Горжилфонд».


СТОЛКНУЛИСЬ С НЕСТАНДАРТНОЙ СИТУАЦИЕЙ?

ВЕДУЩИЙ СПЕЦИАЛИСТ ПО НЕДВИЖИМОСТИ. 

 


СПРОСИТЕ ИЛИ ОСТАВЬТЕ ЗАЯВКУ.

Выберете  удобный способ:

 

Эксперты нашей компании

Всегда дадут  исчерпывающую консультацию по любым вопросам и максимально комфортно решат вашу задачу.


ПРИСОЕДИНЯЙТЕСЬ К НАМ В СОЦСЕТЯХ: