Центр недвижимости Горжилфонд.
|
Центр недвижимости Горжилфонд. |
|
Навигация
Как ПРАВИЛЬНО оценить квартиру ?
|
Льготная ипотека опять.Как отреагируют цены?Президент предложил удешевить льготную ипотеку с текущих 12% до 9%. Как думаете, спасет ли данная мера рынок? 
Уверен, что большинство бетонофилов скажут, что: теперь - то цены точно не упадут; напротив, намечается новый виток их роста. А что на самом деле? Я тысячу раз говорил о том, что цены в 2020 году взвинтила не льготная ипотека, а совпадение двух факторов: хайп и низкая ставка ЦБ. Начнем со ставки ЦБ!В 2020 году ипотека не была льготной! По факту, она была абсолютно рыночной т.к. ставка (6,5%) по ней была выше, чем ставка ЦБ (4,25%). Именно низкие ставки в экономике позволили получить дешёвый кредит как на первичку, так и, что критически важно, на вторичку!!! При таком раскладе механизм альтернативных сделок мог исправно функционировать. Российский рынок недвижимости живёт по схеме трейд-ин: продали бабушатник и на вырученные деньги плюс доплата (кредит, маткапитал) купили жлобостройку. 
При рыночных ставках в экономике все работает хорошо, но если появляется значительный спред между рыночной ипотекой (на вторичку) и льготной (на первичку), то рынок останавливается. Ты не купишь жлобостройку по льготной ипотеке, если сперва не продашь свой бабушатник. Помним, что на бабушатник не распространяется льготная ипотека, но спрос на вторичку также формируют главным образом ипотечники. Для тех кто не знает, 80% сделок со вторичной недвижимостью осуществляются с привлечением ипотеки. То есть он, как и его первичный собрат, без ипотечного допинга существует не может. Чтобы продать вторичку необходимо предоставить существенную скидку, но в таком случае, продавец не сможет приобрести квартиру в первичном фонде без существенной доплаты! Переплачивать он не согласен, а потому держит цену в ожидании "своего покупателя". Таким образом, рынок недвижимости оказывается в состоянии изменённой реальности: первичный рынок стоит, потому что потенциальные покупатели не могут продать свою вторичку. Конечно, студии в новостройках по-любому будут покупаться, так стоимость входа здесь существенно ниже. Чтобы купить студию достаточно иметь на руках относительно небольшую сумму денег. Существенную часть первоначального взноса может быть покрыта за счёт маткапитала. Льготная жлоботека вкупе с маткапиталом приводят к маргинализации рынка до эрзац-сегмента. Качественный жилой фонд (просторные однушки, двушки, трешки и многокомнатны квартиры) в таких условиях безнадежно простаивает. Теперь про хайп!Рынок недвижимости есть чисто финансовый рынок, где ценообразование происходит по принципу положительной обратной связи: чем быстрее растут цены на квадратные метры, тем охотнее их покупают и наоборот! Ипотека лишь на очень коротком временном интервале способна сделать жилье более доступным. Фактически, дешёвая ипотека утратила свой экономический смысл к осени 2020 года, потому что вся ее премия была съедена ростом цен. Таким образом не процент по ипотеке определяет доступность жилья, а соотношение ставки процента к цене актива. В 2014 году цены на недвижимость взлетели одновременно со взлетом ставок по кредитам. ЦБ тогда поднял ставку до 17%, если кто забыл. В 2014 г. первый раз в истории российского рынка недвижимости была введена льготная ипотека по ставке 12%. Люди хапали бетон по бешеным ценам и бешеным ставкам! Почему? Да потому что они верили в рост. Те, кто купил тогда попали два раза: на дорогие цены и дорогую ипотеку. 
В 2017 году ставка ЦБ снизилась до 7%, а квартиры рухнули к уровню 2013 года. Казалось бы вот оно золотое время: дешёвые цены и дешёвая ипотека, но квартиры тогда были на ... никому не нужны! Почему?Потому что люди не верили в рост цен. Когда квартиры дешевеют их не покупает никто. Все ожидают дальнейшего падения. Именно поэтому застройщики готовы отдавать квартиры чуть ли не в ипотеку за 0,1 %, лишь бы не снижать цены. Они знают, что снижение цены моментально остановит рынок. Вывод!Озвученная программа ипотеки под 9% - попытка оживить мертвый рынок словесными интервенциями. Паллиативная помощь смертельно больному. Почему же не взлетит?
Решение Президента конечно же даст застройщикам повод очередной раз переписать прайс, но не поможет привлечь под этот прайс клиента. Люди уже просто привыкли, что девелоперы повышают цены по абсолютно любому поводу будь - то события в Казахстане, СВО на Украине, голод в Африке, внесение очередного вида бакланов в красную книгу. У населения уже выработалась резистентность, а потому оно перестало обращать внимание на маркетинговые трюки застройщиков.
02.05.2022 |
Агентство Центр недвижимости предоставляет полный комплекс риэлторских услуг на рынке недвижимости в Волжском и Волгоградской обл. С Вами с 1995года .Только выгодные сделки. Вместе мы сделаем больше!
СТОЛКНУЛИСЬ С НЕСТАНДАРТНОЙ СИТУАЦИЕЙ?
ВЕДУЩИЙ СПЕЦИАЛИСТ ПО НЕДВИЖИМОСТИ. СПРОСИТЕ ИЛИ ОСТАВЬТЕ ЗАЯВКУ. Выберете удобный способ:
Эксперты нашей компании Всегда дадут исчерпывающую консультацию по любым вопросам и максимально комфортно решат вашу задачу. ПРИСОЕДИНЯЙТЕСЬ К НАМ В СОЦСЕТЯХ:
|
г.Волжский Волгоградская обл. пр-кт.Ленина 46 каб.№309 пн-пт: 10.00-19.00 сб: 10.00-15.00 (по предварительной записи) вс: выходной т.+7(960) 894-27-81 ip-skibina@yandex.ru
Пользовательское соглашение |
Наш цель продать ваш объект недвижимости 
Мы будем сопровождать ВАС 
Мы слышим нашего клиента и находимся в диалоге с ним 24 часа в сутки 7 дней в неделю и 
Мы даём 100% гарантию на свою работу!
Вы обязательно получите любую необходимую поддержку и максимальный результат,
