[google4bc3678f7f6830cc.html]
Центр недвижимости Горжилфонд

Центр недвижимости Горжилфонд.

          т.8(960)89-427-81

                           

Навигация

Система управления

 


 

УСЛУГИ РИЭЛТОРА:

Стоимость услуг риэлтора?

Как  платят риэлтору продавец и покупатель?

Как выбрать агентство недвижимости?.. 

Оставьте заявку и увидите свою выгоду

Договор с риэлтором

Как выбрать риэлтора? 

Советы покупателям.

Как получить более быстрые результаты?

Продаем квартиру -слушаем риэлтора.

Риэлтор не посредник, а представитель одной из сторон сделки.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Что надо делать для безопасности сделки купли-продажи квартиры.

 

Покупая квартиру, каждый стремится обезопасить себя от возможных юридических рисков. На что нужно обратить внимание, чтобы не купить «кота в мешке», не стать жертвой обмана и не обнаружить неприятных сюрпризов в только что приобретенной недвижимости. 

Примечание: все перечисленные в комментарии документы, которые рекомендуется проверить покупателю перед сделкой, являются необязательными к предъявлению с точки зрения законодательства (за исключением, пожалуй, только согласия супруга(и) на сделку, хотя и без этого согласия сделку зарегистрируют). Поэтому покупателю придется собирать или запрашивать у продавца/в инстанциях все документы самостоятельно. Это хлопотно, но того стоит.

 

Продавец

 

Общаясь с продавцом квартиры, не забудьте:

- проверить его паспорт по списку недействительных российских продавцов Главного управления по вопросам миграции МВД РФ. Нередки случаи продажи чужой недвижимости по поддельным или украденным паспортам;

- запросить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Эти справки не являются стопроцентной гарантией вменяемости (ее может установить только соответствующая экспертиза), но помогают снизить риски. Касательно психоневрологического учета – можно получить стандартную справку о том, что продавец не состоит на диспансерном учете, однако более весомым доказательством его вменяемости будет заключение врача-психиатра о состоянии психического здоровья на дату, близкую к моменту подписания договора купли-продажи.

Если же собственником квартиры является формально вменяемый, однако пожилой или тяжелобольной человек, возраст или состояние здоровья которого заставляют сомневаться в полном осознании им значения сделки по продаже, от покупки такой квартиры лучше отказаться.

Обязательно необходимо проверить информацию о продавце на общедоступных ресурсах, содержащих сведения о процедурах банкротства, судебных спорах и исполнительных производствах.

Наличие процедур банкротства продавца можно установить путем поиска в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве, а также в базе арбитражных судопроизводств «Электронное правосудие». Во втором случае в поисковой строке «Участник дела» (вверху страницы слева) нужно указать фамилию продавца; к результатам поиска применить фильтр дел (вверху страницы) «Банкротные».

Возможные судебные споры с продавцом в отношении квартиры стоит искать на сайте районного суда общей юрисдикции по месту нахождения квартиры (в силу закона споры о недвижимости разрешаются по месту ее нахождения). К сожалению, сайты судов общей юрисдикции не до конца унифицированы, но искать необходимую информацию по ним достаточно просто: нужно выбрать раздел «Поиск по судебным делам»/«Поиск информации по делам» или «Судебное делопроизводство», указать в графе «Стороны»/«Участники» данные продавца и осуществить поиск.

Если продавцом квартиры является компания (как правило, это застройщик), информация о его банкротстве, актуальных и прошлых судебных спорах и исполнительных производствах проверяется аналогичным образом на тех же самых ресурсах.

Следующим шагом будет проверка в Банке данных исполнительных производств Федеральной службы судебных приставов. Наличие непрекращенных или неоконченных исполнительных производств не является безусловным стоп-фактором для покупки квартиры, но заставляет более серьезно подойти к оценке рисков, в том числе потенциального обращения взыскания или наложения обременения (ареста, запрещения регистрационных действий) на приобретаемую квартиру.

 

Согласие супруга(и)

 

Если продавец состоит в браке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие супруга(и) на заключение договора купли-продажи квартиры. Там должно содержаться указание на согласие супруга совершить сделку «по цене и на условиях по своему усмотрению» либо должны быть указаны все существенные условия заключаемого договора купли-продажи (прежде всего, цена продажи). Режим имущества супругов (принадлежность квартиры одному из супругов, несмотря на приобретение ее в браке и т.п.), особые правила отчуждения недвижимости могут быть установлены брачным договором. Но даже при его наличии для покупателя гораздо надежнее все равно получить согласие супруга(и) продавца на сделку. Это исключит возможные споры в будущем (например, если брачный договор признают недействительным).

Если продавец в браке не состоит, можно получить его нотариально удостоверенное заявление об отсутствии брака. Однако это не исключает риск оспаривания сделки его супругом(ой), если он недобросовестно сокрыл факт наличия брака. Минимизировать риски можно путем затребования от продавца справки об отсутствии факта государственной регистрации брака.

 

Доверенность

 

Отдельным сложным вопросом является подписание договора представителем, действующим на основании доверенности. К сожалению, большое количество мошеннических сделок совершается именно с использованием поддельных доверенностей. Поэтому по возможности рекомендуется заключать договор с самим продавцом. Если же по какой-то причине это невозможно, по крайней мере нужно проверить этот документ с помощью специального сервиса Федеральной нотариальной палаты.

 

Квартира

 

В сделках с жилой недвижимостью не менее важным является отсутствие правовых рисков, связанных непосредственно с приобретаемой квартирой. Основополагающим документом для проверки будет выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которую может заказать любой желающий прямо на портале Росреестра.

В указанной выписке необходимо проверить соответствие декларируемых продавцом данных объекта действительности. К примеру, тот факт, что продается жилая квартира, а не апартаменты, относящиеся на дату написания материала к нежилым помещениям, соответствие заявляемой площади квартиры данным реестра и т.п.

В части юридической чистоты и рисков самым главным является Раздел 2 выписки из ЕГРН, содержащий сведения о зарегистрированных правах. В нем необходимо проверить, кто является собственником, когда было зарегистрировано право. Очень важным является отсутствие ограничений, обременений права, судебных требований или правопритязаний на квартиру.

Но это еще не все. В Разделе 8 выписки должен содержаться план квартиры на плане этажа дома. Покупателю необходимо сравнить данный план с фактической планировкой квартиры для того, чтобы убедиться в отсутствии несогласованных перепланировок или реконструкций. В подавляющем большинстве случаев не согласованные в установленном порядке перепланировки не влекут неустранимых рисков (хотя узаконить перепланировку все равно придется), однако нередко они могут привести к серьезным проблемам и необходимости восстановить первоначальное состояние квартиры (в случае демонтажа несущих стен, переноса мокрых зон и т.п.).

 

Проверка права собственности

 

Для проверки юридической чистоты права собственности продавца квартиры нужно запросить у него документы, на основании которых он приобрел это жилье. В рамках небольшого обзора невозможно подробно осветить особенности юридической проверки разнообразных сделок, которые могут лежать в основании права собственности продавца (это может быть приватизация, купля-продажа, наследование, приобретение по инвестиционному договору или договору участия в долевом строительстве и пр.), но можно сформулировать следующие принципы:

- общий срок исковой давности составляет 3 года. Гораздо надежнее приобретать квартиру у продавца, который владел ей как минимум в течение указанного периода;

- с особой осторожностью стоит подходить к покупке квартиры у лица, получившего ее по наследству и владеющего ею менее 3 лет (срока исковой давности). Споры о наследственном имуществе являются достаточно распространенными. Подчас прав на наследственное имущество лишаются вполне добросовестные продавцы, которые на момент продажи даже не подозревали, что их наследственные права будут успешно оспорены другими наследниками;

- продавец квартиры, приобретая ее в прошлом, должен был сам исполнить свои обязательства по ее оплате (если она приобреталась возмездно) перед предыдущим владельцем. Подтверждается это распиской, актом о взаиморасчетах, выпиской по счету и платежными поручениями с отметками об исполнении (перечислении денег банком продавцу) и иными подобными документами. Также важен факт вступления продавца во владение квартирой. Это подтверждается актом приема-передачи квартиры;

- крайне подозрительным будет являться явная несоразмерность цены квартиры в прошлых сделках рыночным условиям. Данный момент может повлечь признание предыдущих договоров купли-продажи недействительными;

- следует заказать из Росреестра выписку о переходе прав на объект недвижимости, в которой будет указана история сделок с квартирой. Если в данном документе будет присутствовать информация о множестве ее перепродаж за последнее время, от покупки подобного объекта следует воздержаться. Очень часто такие перепродажи совершают в целях создания мнимой добросовестности владения, когда хотят «увести» незаконно приобретенное или скрываемое от обращения взыскания недвижимое имущество (в банкротстве, по судебному решение и пр.).

Помимо документов на приобретение квартиры (договор купли-продажи и т.п.) у продавца стоит попросить документы, подтверждающие отсутствие задолженности по оплате квартиры и коммунальных услуг, а также выписку из домовой книги, содержащую сведения о лицах, зарегистрированных в квартире по месту жительства и месту пребывания. Идеальным является вариант покупки квартиры, в которой никто не «прописан». В противном случае снятие с регистрационного учета при недобросовестном поведении продавца и иных проживающих совместно с ним лиц придется осуществлять принудительно после оформления покупателем права собственности на это жилье.

 

Вопросы аренды

 

Особняком стоит вопрос об отсутствии в отношении квартиры заключенных договоров найма. Наем квартиры на срок год и более подлежит отражению в ЕГРН в качестве обременений квартиры. Следует отметить, что наше законодательство в целом ориентировано на защиту прав нанимателей: даже в случае злостной просрочки оплаты процесс выселения квартирантов может значительно затянуться. Сложность добавляет тот факт, что договоры найма на срок менее года в ЕГРН отражению не подлежат. При этом продажа жилья договор найма не прекращает: жильцы имеют право владеть и пользоваться им вплоть до истечения срока договора.

Проверить наличие краткосрочных нанимателей можно только путем предварительного осмотра квартиры до заключения договора на ее покупку. Но в большинстве случаев такой осмотр не дает стопроцентных гарантий. Единственной реальной защитой интересов покупателя является указание в договоре купли-продажи условий (так называемых «заверений об обстоятельства»), что квартира не обременена правами третьих лиц (включая краткосрочный наем), а также установление жесткой договорной ответственности за нарушение данных заверений. По закону в этом случае можно отказаться от договора и потребовать возмещения убытков. Рекомендуется также прописывать неустойку, равную рыночной ставке по аренде сравнимой квартиры.

 

Нюансы в договоре

 

Избежать ненужных юридических рисков при покупке квартиры поможет не только правовой анализ продавца и квартиры, но и грамотное указание в договоре порядка исполнения взаимных обязательств сторон по передаче квартиры и уплате ее стоимости.

По общему правилу (если стороны договора не предусмотрели иное), риск случайной гибели или повреждения проданной квартиры переходит от продавца к покупателю в момент фактической передачи квартиры. Это означает, что если право собственности покупателя еще не зарегистрировано, но квартиру он от продавца получил по акту приема-передачи, и при этом квартира была повреждена пожаром, допустим, в результате замыкания проводки, оснований для расторжения договора или уменьшения покупной цены для покупателя нет. В связи с этим можно рекомендовать одно простое правило: подписывать акт приема-передачи покупателю нужно только тогда, когда он реально вступил в обладание квартирой (получил от нее ключи; находится в квартире; отсутствуют препятствия в его владении, к примеру, не выехавшие из квартиры родственники продавца).

Очень важным является указание в договоре реальной покупной цены квартиры. Не стоит поддаваться на уговоры продавца занизить указанную в договоре цифру по тем или иным причинам, использовать различные «серые» схемы вроде установления 30-50% стоимости в «договоре о компенсации неотделимых улучшений». Реальная цена квартиры в договоре поможет избежать множества рисков: от оспаривания сделки купли-продажи квартиры в случае будущего банкротства продавца (такой риск просто невозможно предусмотреть заранее или защититься от него, однако, по общему правилу, сделки с продавцом-банкротом, заключенные на рыночных условиях, являются действительными) до возможности взыскания с продавца всей суммы в случае расторжения договора по тем или иным причинам (как вариант – при выявлении существенных недостатков квартиры, которые продавец скрыл от покупателя).

Наконец, последний момент, на который стоит обратить внимание при покупке квартиры, – подписание договора сторонами «полной» подписью: когда и продавец, и покупатель не просто ставят росчерк, но собственноручно пишут свои фамилии, имена и отчества. Данный способ подписания помогает минимизировать риски с последующим оспариванием заключения договора по мотиву его не подписания продавцом, когда последний заявляет, что никакой сделки с покупателем не совершал, а договор подписан неизвестным третьим лицом. В подобных спорах в подавляющем большинстве случаев судом назначается почерковедческая экспертиза. Так что чем больше образцов почерка у экспертов, тем легче им установить истину.

Domofond.ru рассказал адвокат-партнер консалтинговой группы GRM Андрей Лавров.

Текст подготовила Мария Гуреева
Источник:  Domofond.ru 

https://news.ners.ru/bezopasnaya-sdelka-kak-vyyavit-moshennika-pri-pokupke-kvartiry.html

12.02.2021

 


 Агентство Центр  недвижимости  предоставляет полный комплекс риэлторских услуг на рынке недвижимости в Волжском и Волгоградской обл. с 1995года .

Вместе мы сможем Больше!

 Наш инновационный стратегический подход поможет продать ваш объект недвижимости по максимально выгодной цене.

 Мы будем сопровождать ВАС

на всех этапах:от момента возникновения жилищного вопроса до окончательного переезда в новую квартиру  

 Мы слышим нашего клиента и находимся в диалоге с ним 24 часа в сутки 7 дней в неделю.

 Мы не стремимся к огромному количеству сделок, а стремимся к качественным сделкам и даём гарантию на свою работу!

 Вы обязательно получите любую необходимую поддержку и максимальный результат,если продажей будет заниматься «АН Центр недвижимости Горжилфонд».


СТОЛКНУЛИСЬ С НЕСТАНДАРТНОЙ СИТУАЦИЕЙ?

 

 


Оставьте заявку, выбрав удобный для Вас способ. 

 


Присоединяйтесь к нам в соцсетях: 

         


Вопрос-ответ:

Зачем риэлтор при продаже?

 Вопрос, который как никогда актуален сейчас.

 Этот миф многим испортил не только нервы… «Риелтор нужен только покупателю, а не продавцу, потому что продать квартиру может любой». 

И кто в него поверил, допускают кучу ошибок: Не допускайте их...

 


 Что делать с недвижимостью сейчас?

Не спешите!

Это основной девиз текущей ситуации. И чтобы не сожалеть об импульсивных поступках, хочу поделиться с вами основными правилами, которые помогут вам сберечь нервы и деньги. А как всё здесь...

 


 

Как изменятся правила учета электричества?

С начала года в российских квартирах начнут устанавливать интеллектуальные приборы учета электроэнергии.  Как и когда читаем дальше..

 


 

Нужен ли собственник на показе квартиры?

Почему собственник, присутствующий на показе , не получит максимальной цены?

Каждый собственник недвижимости при продаже хочет получить за нее максимальную цену.Однако не всегда так получается. Почему?


 Что влияет на стоимость квартиры?

Первое, на что обращают внимание покупатели — это стоимость  квартиры, а потом уже все остальное. И от того, как вы определите ее, зависит многое, почти все. Подробнее..


 Когда рухнут цены на недвижимость?

«Покупать сейчас либо ждать весны?» С подобными вопросами ко мне в агентство пришли сразу несколько клиентов за последние 2 недели». Никогда...Почему?


Как бесплатно подвести газ к участку?

По поручению президента России Владимира Путина в России реализуется программа социальной газификации.

Она позволяет бесплатно подводить газ к границам земельных участков граждан.Читать дальше...


 Что изменится для владельцев недвижимости с 2022?

15 изменений которые произойдут в Новом году. Подробнее...


Можно ли приостановить регистрацию в Росреестре?

Да,закон позволяет это сделать

как покупателю так и продавцу. Читать дальше


 Как проверить дом и земельный участок перед покупкой?

Тем, кто решился на покупку такой недвижимости

список действий и документов для его проверки. Подробнее...

 


 

НОВЫЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ О ПРОДАЖЕ КВАРТИР И ДОМОВ В ВОЛЖСКОМ:

ОДНОКОМНАТНЫЕ КВАРТИРЫ:

1-ком.кв. ЖК Радужный пл.36 кв.м. ц.2.55 млн.руб.

  1-ком.квартира 14 м-н. пр.Ленина 96в   

 

  1-ком.квартира 9 м-н.пл.Труда 2 

1-ком.квартира 32а м-н.ул.40 лет Победы 17 

 


ДВУХКОМНАТНЫЕ КВАРТИРЫ:

 

32а.м-н.ул.40 лет Победы 17 

19 м-н.ул.Карбышева 91

 

27 м-н.ул.Ленина 367а  


ТРЕХКОМНАТНЫЕ КВАРТИРЫ:

27 м-н.ул.40 лет Победы 7  

 

 

19 м-н.ул.Александрова 5   

 18 м-н.ул.Александрова 15а.  

 

 ДОМА НА ПРОДАЖУ.


 

 

Дом пл.189/99/19  в черте города СНТ Отдых ц.4.4 млн.руб. 

 


 

г.Волжский о.Зеленый жилая дача пл.120 кв.м. ц.8 млн.руб.   

 


 

 ЭТО НУЖНО ЗНАТЬ:

 Агентства недвижимости  -что делают чего не может клиент сделать сам? 

 Как продать долю в квартире?

 Покупка квартиры с прописанными людьми -что делать?

 Продажа недвижимости -сам себе режиссер...

 Мотивация и реальная цена квартиры -успех сделки.

 

 Пропали документы на квартиру, что делать?

 Перепланировка квартир: проще, чем кажется 

 Как получит скидку на оплату ЖКХ.

  Раздел имущества в гражданском браке

 Продажа квартиры -первый этап, как вести себя при показе?

 Оценка квартиры -плохие советы.

 

 Как ПРАВИЛЬНО оценить  квартиру ?

 Три цены, которые определяют успех сделки.

 Пять признаков того, что Вам продают долгострой.

 Купить квартиру за материнский капитал.

 Льготы по полочкам: кому положены скидки при покупке жилья

 Как прописаться на даче?

 Критические ошибки владельцев квартир при продаже.

 Раздел квартиры при разводе

 Продажа квартир в Волжском.. 

 

 Наследство по завещанию.

 Как оспорить завещание на квартиру?

 Долг по кап. ремонту -кто должен платить?


 

НЕДВИЖИМОСТЬ В ВОЛЖСКОМ, ЧТО НОВОГО...?

Как купить залоговую квартиру?

Новый закон о выписке детей из квартиры

Налог на недвижимость, время платить- считаем сами.

 Налоговый вычит: просто и доступно.

Как получить землю от государства бесплатно?

Что делать, если кадастровая оценка квартиры завышена?

 Закон об ипотеке-важные изменения

 Спрос на рынке недвижимости в  упал всерьез и надолго.

 Услуги агентства недвижимости в Волжском:что такое сопровождение сделки?

Рынок недвижимости -остановился, сдвигаем с мертвой точки.

Продажа недвижимости -нотариусы опять с нами.

Все сделки с долями недвижимости будут оформляться через нотариуса.