[google4bc3678f7f6830cc.html]

Центр недвижимости Горжилфонд.

Главная страница » Новости » Как купить квартиру по новым правилам?

1 июля 2019 года — тот самый день, с которого в российском долевом строительстве начался новый период. Авторы закона от 25.12.2018 № 214-ФЗ, где прописаны новые правила для покупателей и застройщиков, утверждают, что он должен кардинально решить проблему обманутых дольщиков в России. Итак, отныне между застройщиком и покупателем появился обязательный посредник — банк, который сохраняет деньги дольщиков нетронутыми на протяжении всего процесса строительства и при необходимости кредитует девелопера.

Теперь средства покупателей не перечисляются застройщику сразу, а поступают на эскроу-счет и находятся там до тех пор, пока объект не будет сдан. Проще говоря, девелопер не может использовать их при строительстве: пока нет готового дома, денег он не получит.

Неприятный момент и для застройщиков, и для дольщиков состоит в том, что такие меры обязательно влекут за собой повышение цен: девелопер, не имея возможности вливать в строительство деньги покупателей, должен брать кредит в банке под проценты. Если, конечно, не может позволить себе вложить собственные средства.

А вот что изменилось для покупателей квартир? Об этом мы спросили экспертов в сфере недвижимости и банковского дела.

Как совершается сделка?

До 1 июля для того, чтобы стать дольщиком, нужно было заключить с застройщиком договор долевого участия (ДДУ), после чего направить средства — собственные или заемные — на указанный девелопером счет. Теперь же все несколько иначе.

Если застройщик осуществлял продажу с использованием аккредитивной схемы, то для покупателя при покупке со 100% оплатой не изменится ничего: он также должен поехать в банк, одновременно открыть аккредитив и эскроу-счет.

Удобнее всего брать ипотеку на покупку жилья в том же банке, который кредитует застройщика, однако это вовсе не обязательно.

В случае выбора ипотечного продукта не в том банке, где у застройщика есть кредитная линия и проектное финансирование, покупателю придется посещать два банка: свой, где он выбрал ипотечный продукт для подписания кредитного договора, и банк застройщика, в котором покупателю нужно открыть эскроу-счет.

Зачисление первоначального взноса на эскроу-счет возможно только после регистрации договора долевого строительства, но на момент подачи ДДУ на регистрацию он должен быть уже открыт. Комиссия за открытие, обслуживание и закрытие эскроу-счета в рамках 214-ФЗ не взимается.

В целом схема оформления ипотеки с использованием эскроу-счета достаточно проста. После получения одобрения банка на выдачу ипотечного кредита покупатель подписывает договор долевого участия (ДДУ), кредитный договор, открывает эскроу-счет и при наличии аккредитивной схемы — аккредитив, далее ДДУ регистрируется в Росреестре, после чего в случае аккредитивной схемы — происходит раскрытие аккредитива и перечисление средств на эскроу-счет, либо пополнение эскроу-счета в случае отсутствия аккредитива.

До регистрации договора долевого участия (ДДУ) покупатель получит от представителя банка договор эскроу-счета, уведомление об открытии такого счета и его реквизиты. Также у него будет поручение с указанием номера личного счета в банке, куда поступят денежные средства после окончания срока депонирования.

Риски и гарантии

Главное, что беспокоит людей, — это сохранность их денег, ведь с 2014 года десятки российских банков разорились. Но все эскроу-счета дольщиков будут застрахованы в Агентстве по страхованию вкладов.

Максимальная сумма покрытия на сегодняшний день установлена в размере 10 миллионов рублей. Для Москвы и Санкт-Петербурга цифра небольшая, а вот для регионов более чем достаточная.

Правда, и здесь есть свои «но».

В законе говорится, что «денежные средства, размещенные на счете эскроу открытом физическим лицом (депонентом) для расчетов по сделке купли-продажи недвижимого имущества, подлежат страхованию в соответствии с настоящим Федеральным законом в период с даты регистрации документов, представленных для государственной регистрации прав, до истечения трех рабочих дней с даты государственной регистрации прав в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, или до истечения трех рабочих дней с даты принятия решения об отказе в государственной регистрации права, или до истечения трех рабочих дней с даты прекращения государственной регистрации права». Может получиться так, что деньги положили, сдали документы на регистрацию, а у банка в этот момент отозвали лицензию. Я считаю, что пробелы в законе есть, и они могут серьезно навредить.

То есть справедливо будет говорить о том, что дольщик не защищен на все 100%, но рисков при использовании эскроу-счетов так или иначе станет меньше. Например, если застройщик не выполнил свои обязательства (скажем, затянул со сроками), ничего не помешает дольщику разорвать договор и забрать свои деньги полностью.

В случае если застройщик не выполнил обязательство — не сдал дом, деньги автоматически переводятся на счет покупателя в полном объеме. Как только дом будет введен в эксплуатацию и по первому ДДУ зарегистрировано право собственности, застройщик автоматически получает деньги по всем замороженным эскроу-счетам.

Стоит также отметить, что далеко не все банки допускаются к сопровождению застройщиков и, как следствие, к работе с эскроу-счетами дольщиков. На сегодняшний день их 95, о чем сообщает сайт Центробанка РФ. По данным правительства Нижегородской области, в нашем регионе работают 42 банка из списка и только пять из них уже начали работу с застройщиками. Лидерами по активности являются «Сбербанк» и «ДОМ.РФ».

Переходный период

Для того чтобы новая схема заработала в полную силу, понадобится несколько лет — закон № 214-ФЗ предполагает трехлетний переходной период. Покупку квартир в некоторых строящихся домах дольщики все еще могут осуществить по старым правилам, без эскроу-счетов. Это допустимо, если дом готов как минимум на 30%, а заключенных ДДУ не менее 10%. Для системообразующих застройщиков делается исключение — уровень готовности объекта может составлять 6% и 15%. Правда, в Нижнем Новгороде такие компании не представлены.

«Остаточные» квартиры — более дешевый вариант, потому что застройщикам не приходится кредитоваться в банке для строительства и, следовательно, делать наценку. Но в погоне за выгодой покупателю стоит быть осторожным и обязательно проверять, имеет ли компания право достраивать дом по старым правилам.

Независимый банковский эксперт Наталья Бычкова отметила, что с 1 июля любой покупатель квартиры сможет посмотреть, каким образом осуществляется финансирование строительства каждого конкретного дома, в Единой информационной системе жилищного строительства.

Также можно запросить у застройщика заключение контролирующего органа — регионального Госстройнадзора. Это документ о соответствии критериям, позволяющим осуществлять достройку объектов по старым правилам. Если его у застройщика нет, он не может привлекать средства по договору ДДУ с покупателем напрямую, а только через эскроу-счета.

В Правительстве РФ полагают, что к середине этого года сделок с эскроу-счетами должно быть не меньше 30% от всех договоров долевого участия в строительстве, а к концу 2020 года — до 95% договоров долевого участия.

Насколько подорожают квартиры в новостройках?

В связи с переходом застройщиков на проектное финансирование квартиры будут дорожать, и это чистая математика. Кроме того, количество девелоперов сократится, потому что не все смогут «выплыть» в новых реалиях.

После 1 июля строительный рынок жилья изменится. Ряд застройщиков не получит финансирования и не сможет строить, другие получат финансирование, но поднимут стоимость квартир на 6–10% в ближайшее время. Это связано с тем, что ставка по проектному финансированию сегодня составляет 8–12% годовых, а значит, переплата по кредиту будет включена в стоимость квадратного метра.

Сказать точно, какова будет наценка, трудно: многое зависит от того, на каких условиях кредитуется застройщик, сколько имеет собственных средств, сколько берет в кредит. Банки готовы кредитовать до 85% проекта, но лишь в том случае, если маржа — разница между ценой и себестоимостью — будет достаточно большой. По сути, чем больше девелопер вложит собственных, а не кредитных денег, тем меньше ему придется поднимать цены для покупателей.

В Правительстве РФ пытаются внушить оптимизм: министр финансов Антон Силуанов считает, что рост цен на жилье будет временным, министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев говорит о повышении цен в среднем на 6%. Госкомпания «Дом. РФ» предрекает подорожание на 3–5%. Среди экспертов единой точки зрения нет, но почти все констатируют, что +5% — самый минимальный возможный показатель.

В конечном счете решающими факторами станут спрос и предложение: рынок все расставляет на свои места. Главное, чтобы предпринятые меры действительно решили задачу, ради которой затевалась реформа, и ряды обманутых дольщиков перестали пополнять все новые и новые россияне.

Анна Синаревская

https://news.ners.ru/kak-kupit-kvartiru-po-novym-pravilam.html

Источник: GiperNN

10.07.2019

Главная страница » Новости » Как купить квартиру по новым правилам?

Агентство Центр недвижимости предоставляет полный комплекс риэлторских услуг на рынке недвижимости в Волжском и Волгоградской обл.

С Вами с 1995года .

Только выгодные сделки.

Вместе мы сделаем больше!

Наш цель продать ваш объект недвижимости по максимально выгодной цене.

Вы ничего не оплачиваете пока мы не достигнем желаемого результата.

Мы будем сопровождать ВАС на всех этапах:от момента возникновения жилищного вопроса до окончательного переезда в новую квартиру

Мы слышим нашего клиента и находимся в диалоге с ним 24 часа в сутки 7 дней в неделю и готовы отвечать Вам на любые ваши вопросы, чтобы Вам было максимально комфортно.