[google4bc3678f7f6830cc.html]

Центр недвижимости Горжилфонд.

Главная страница » Новости » Продажа квартир в Волжском- торг не только вниз.

Совершенная конкуренция — экономическая модель, идеализированное состояние рынка, когда отдельные покупатели и продавцы не могут влиять на цену, но формируют её своим вкладом спроса и предложения.

Вторичный рынок недвижимости - пример практически идеальной конкуренции. Это на рынке новостроек тон задают крупные Застройщики, а все остальные под них подстраиваются, на вторичном рынке приходится принимать другие правила игры.

Оценка Недвижимости на вторичном рынке - эмпирическое гадание на недостоверных данных. Но нужна ли нам оценка? Или все-таки собственнику нужны деньги?

В ловушку собственных представлений о "макро и микроэкономике" попадали на моих глазах сотни собственников. Оценить Недвижимость нельзя, а вот проверить опытным путем сколько за нее готов отдать покупатель - можно. Тут собственник начинает впадать в панику и боится продешевить.

Возьмем для условности, что в некоторой локации несколько аналогичных по техническим характеристикам квартир рекламируются (!!!) в диапазоне от 1 до 1.5 млн рублей. Как Новому Игроку (НИ) назначить цену? Коридор от 1 до 1.5 млн рублей называется коридором "ожиданий покупателя". То есть, видя в рекламе цены от 1 до 1.5 млн рублей, покупатель не ожидает увидеть квартиру за 950 т.руб. Поэтому не стоит назначать цену без видимых причин ниже 1 млн рублей. Часто покупатели просто не верят "в чудо".

Как ведет себя собственник (НИ)? Он полагает, что к нему придет покупатель (один) и будет торговаться с ним "вниз". Поэтому НИ поставит цену с "запасом" – 1.4 млн рублей, а то и все 1.5. Идет ли собственник разбираться, кто сегодня с ним конкурирует в районе? Ходит ли смотреть в реальности, чем отличается квартира за 1,2 млн рублей, от квартиры за 1.4 млн рублей. А ведь на практике часто отличий просто нет. Такое поведение собственника приводит к следующему сценарию.

Покупатель видит квартиры в локации по цене от 1 до 1.5 млн рублей. И естественно идет смотреть все, что ниже некой средней, то есть 1.25 млн рублей. А собственник все сидит и ждет, отбиваясь от кучи недоучек агентов, которые ему звонят и пытаются что-то предложить в виде услуг, не поясняя правил работы рынка, так как сами их не знают. Ждет, ждет покупатель, потом делает первый шаг на снижение. Цена 1,35. Тут появляется первый и часто самый “горячий” покупатель и говорит для торга 1,3 млн рублей. Вступит ли с ним собственник в переговоры? Нет! Он скажет, что у него еще два человека на этой неделе смотрели квартиру, чем еще больше убедит “горячего” покупателя, что он правильно сделал, назвав 1,35 млн рублей. Что будет дальше? Следующий шаг по снижению. А что еще? То, что он начнет искать агента, желательно подешевле. Таким образом, через некоторое время собственник выйдет в цен 1,3 млн рублей, отдаст комиссионные 30 тыс рублей агенту, и останется у него в руках 1,27 млн рублей. Вот к чему приводит стратегия “сверху вниз”.

В чем главная проблема?

Когда вы ставите высокую цену, то звонков сначала много (звонят агенты), а потом резкий провал на 2-3 недели, тишина заставляет паниковать и вы снижаетесь.

Что такое стратегия Снизу Вверх?

Вы исключаете сразу отсутствие спроса на Вашу квартиру. Цена по нижней границе -1,25 млн рублей дает вам возможность отсекать сразу попытки торговаться еще ниже, ниже в этом районе и в этом классе недвижимости клиент на самом деле на нейдет. Главное, если вы грамотно выстраиваете показы (не показываете объект по одному покупателю), вы получаете конкуренцию, которая позволяет двигаться по цене вверх.

Таким образом:

- сокращается срок до сделки;

- в итоге вы получаете больше, даже если платили агенту.

Почему Вы не верите у этот способ? Потому что так утроен ваш мозг, выпущенный в СССР, вы до сих пор полагаете, что за словом ТОРГ - скрывается скидка по цене.

Торг - процесс переговоров о цене и желательно, чтобы покупатель видел конкурентов.

Может ли такое быть, что никто не предложит больше, чем стартовая цена?

Конечно может. Но! Рынок (идеальная конкуренция) учитывает все! Это будет значить, что на данный момент времени на рынке нет покупателей, способных дать именно за ваш объект дороже. Тогда стоит ждать, минимум квартал. И следить за ценой.

СЕРГЕЙ АЛЕКСАНДРОВИЧ СМИРНОВ·10 МАРТА 2017 Г.

19.03.2017

Главная страница » Новости » Продажа квартир в Волжском- торг не только вниз.

Агентство Центр недвижимости предоставляет полный комплекс риэлторских услуг на рынке недвижимости в Волжском и Волгоградской обл.

С Вами с 1995года .

Только выгодные сделки.

Вместе мы сделаем больше!

Наш цель продать ваш объект недвижимости по максимально выгодной цене.

Вы ничего не оплачиваете пока мы не достигнем желаемого результата.

Мы будем сопровождать ВАС на всех этапах:от момента возникновения жилищного вопроса до окончательного переезда в новую квартиру

Мы слышим нашего клиента и находимся в диалоге с ним 24 часа в сутки 7 дней в неделю и готовы отвечать Вам на любые ваши вопросы, чтобы Вам было максимально комфортно.