[google4bc3678f7f6830cc.html]

Центр недвижимости Горжилфонд.

Главная страница » Новости » Риэлторы и недвижимость в Волжском -как устроен рынок?

Сегодня я решил написать очередную статью из серии «накипело» или «не могу молчать». Когда в очередной раз слышу от очередного продавца недвижимости фразы типа «я проанализировал рынок», «я все знаю про рынок у нас», «мое предложение самое лучшее на рынке» и т.п. – я вспоминаю о том, что то же самое я слышал и вчера, и на прошлой неделе, и месяц назад, и год назад. И я понимаю, что человек не понимает о чем он говорит.

Итак, давайте вначале обсудим что такое рынок. Возьмем идеально устроенный рынок – биржу. Как выглядит классический рынок? Выглядит он вот так (цифры условные):

Итак, на бирже есть продавцы, готовые продать актив по 9 руб. за лот – это цена предложения; есть покупатели, готовые купить актив по 7 руб. за лот – это цена спроса; последняя сделка по активу прошла по 8 руб. за лот – это и есть рыночная цена. Все просто и понятно.

Что мы можем видеть на рынке недвижимости? Цены спроса нам неизвестны – эти «нехорошие» покупатели почему-то совсем не горят желанием звонит нам и сообщать по какой цене они готовы купить нашу квартиру. Цены сделок тоже неизвестны – почему-то никто не хочет во всеуслышание объявлять по какой цене он купил квартиру. Цены сделок могли бы быть известны Росреестру – но даже если собрать всю информацию из договоров Росреестра, то нет никакой гарантии, что она будет точной. Стороны по сделке могут делать сделку по цене, отличной от той, что указана в договоре (например, уходить от налогов).

Что же остается? Какая ценовая информация общедоступна на рынке недвижимости? Остаются цены предложения на квартиры, более-менее аналогичные Вашей. Рыночные цены – т.е. цены, по которым совершаются сделки – неизвестны! А цены предложения – это не рыночные цены. Допустим, Вы рекламируете Вашу квартиру за 2 млн. руб. Если Вы рекламируете уже достаточно давно, значит, 2 млн.руб. – это не рыночная цена! Иначе Вашу квартиру давно бы купили, по ней давно прошла бы сделка.

Итак, роковая ошибка – это путать цены предложения с рыночными ценами. Те квартиры, которые выставлены на продажу в Вашем районе, не дают Вам точной информации о стоимости Вашей квартиры. Как минимум, надо проанализировать рынок вокруг, а это далеко не самая простая задача, даже для профессионала.

Например, недавно разговариал с коллегой-риэлтором, который предлагала мне некую квартиру, рыночная цена которой составляет, по её словам, 2.2 млн. руб., но продать квартиру он согласен за 2 млн.руб. Если рыночная цена квартиры составляет 2,2 млн.руб. – то почему её никто не покупает даже за 2 млн.руб.?

Как же определить рыночную цену? Есть два реалистичных способа: традиционный и аукционный. Давайте рассмотрим оба.

1. Традиционный способ продажи квартиры. Вы выставляете Вашу квартиру за 2.2 млн.руб. По этой цене звонков нет. Вы меняете цену на 2.1 млн.руб. Все еще нет звонков. Вы ставите цену 2 млн.руб. Пошли звонки, но до просмотров дело не доходит. Вы ставите 1.95 млн.руб. Пошли просмотры. Потенциальные покупатели начинают Вам что-то предлагать. И если 2-3 человека предложили Вам, например, 1.9 млн.руб. – то почти наверняка это и есть рыночная цена, по которой Вы и можете выйти на сделку.

Очень часто риэлторы говорят, что 1.95 млн.руб. (цена, по которой пошли звонки) или 1.92 млн.руб. (по которой пошли просмотры) – это рыночная цена. Нет, по этой цене невозможно выйти на сделку. Рыночная цена в данном случае – это 1.9 млн.руб. Если квартиру смотрят по 1.95 млн.руб. и не покупают – значит, рыночная цена на неё ниже!

2. Аукционный способ продажи квартиры .

Квартира выставляется по цене значительно ниже рынка и торг идет не вниз, а вверх.

Две недели интенсивной рекламы, 2 дня показов, собираете оферты, торгуетесь – получаете максимально возможную цену, которая соответствует рынку или даже чуть выше рынка (определенного традиционным способом – см.п.1). Тут очень важно провести аукцион по правильной методике.

Итак, рыночная цена на конкретную квартиру – это достаточно эфемерное понятие, и определить её, просматривая объявления по Вашем району, совсем непросто даже специалисту. Чем различаются 2 метода определения рыночной цены – традиционный и аукционный? Различие очень существенное! Пик цены на Вашу квартиры достигается через 2 недели после выхода в рекламу. Далее Ваша квартира будет только падать в цене! Проявляется это следующим образом: Вы показывали – показывали Вашу квартиру по цене, допустим, 2.2 млн.руб., а потом звонков становится меньше, да и показов тоже. Это и означает, что цена на Вашу квартиру снизилась! Если Ваша квартира долго болтается в рекламе – цена на неё не растёт (как обычно полагают продавцы недвижимости), а только падает.

Итак, основные выводы:

Рыночную цену Вашей квартиры очень сложно определить, просто просматривая объявления о продаже квартир в Вашем районе. Для определения рыночной цены требуется долгая и кропотливая работа специалистов.

Чем дольше Ваша квартира болтается в рекламе – тем меньше цену Вы получите.

Самый лучший способ продажи Вашей квартиры – это аукцион. Именно на нем Вы получите наилучшую возможную цену (рыночную или несколько выше) в максимально короткие сроки (аванс через 3 недели).

Если бы эта статья была написана год назад – она не потребовала бы дополнительных примечаний. Но сейчас на рынке недвижимости кризис. Даже на более развитых рынках кризис обычно проявляется в исчезновении ликвидности – сделок становится меньше. На рынке недвижимости кризис проявляется в том, что по рекламе квартир перестают звонить, т.е. первый способ определения рыночной цены перестает работать. Остается только второй – он же наилучший – способ, т.е. аукцион. С аукциона квартиру можно продать в любой кризис. И самое главное и на мой взгляд «ужасное», что у нас в Волжском только в начале предложения провести продажу по методу аукциона возникает такое не понимание и негодование, что сразу становится ясно, что нужно много работать над тем что бы клиент понял и ощутил преимущества и выгоду данного метода. Но я уверен это конечно произойдет все карты в наших с ВАМИ руках дорогие клиенты.

Люди значительно завышают цену на свою квартиру, потому что больше у них ничего нет, и из нее они пытаются максимизировать прибыль. Они отказываются изучать рынок и слушать риэлтора. А роль современного риэлтора в корне изменилась, посмотрите сами это:

Гид – знаток местного рынка. Маркетолог – знаток психологии продаж. Коммуникатор – Переговорщик – Продажник. Координатор – Организатор – Менеджер. Строитель отношений. Нужен, ли вам такой специалист решайте сами.

22.09.2015

Главная страница » Новости » Риэлторы и недвижимость в Волжском -как устроен рынок?

Агентство Центр недвижимости предоставляет полный комплекс риэлторских услуг на рынке недвижимости в Волжском и Волгоградской обл.

С Вами с 1995года .

Только выгодные сделки.

Вместе мы сделаем больше!

Наш цель продать ваш объект недвижимости по максимально выгодной цене.

Вы ничего не оплачиваете пока мы не достигнем желаемого результата.

Мы будем сопровождать ВАС на всех этапах:от момента возникновения жилищного вопроса до окончательного переезда в новую квартиру

Мы слышим нашего клиента и находимся в диалоге с ним 24 часа в сутки 7 дней в неделю и готовы отвечать Вам на любые ваши вопросы, чтобы Вам было максимально комфортно.